作为广州地铁客流量最大的线路，广州地铁3号线准备“上市”了。

红星资本局注意到，近日有消息传出，广州地铁集团正积极推动基础设施REITs业务，准备以广州地铁3号线主线作底层资产打包上市。根据安排，当期不动产评估值约50亿元，预计首年和次年现金分派率不低于5%。

据了解，国内尚无城市轨道交通REITs项目发行。广州地铁3号线基础设施REITs是当前详细公布进展的城市轨道交通基础设施REITs之一，若该项目顺利发行上市，基础设施REITs有望迎来新品种。

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复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚教授向红星资本局介绍，地方政府将好的资产作为底层产品，通过REITs资产证券化的方式引入更多元的投资主体，拓展社会资金参与范围，不仅有利于改变地方政府长期依赖土地财政支持实体经济的困境，也能解决机构投资者面临的“钱多、好项目少”的问题，引导社会资金往支持实体经济的方向发展，进一步改善地铁运营环境，形成良性循环。

单日客运量长期居首

广州地铁3号线或将上市

据广州日报等多家媒体报道，近日，广东省发改委发布的《广东省基础设施REITs试点申报辅导手册》（下称《辅导手册》）透露，广州地铁3号线已取得行政主管部门出具的《关于广州地铁集团有限公司参与基础设施REITs项目的无异议函》。这意味着，广州地铁3号线REITs或将在不久后登陆交易所。

基础设施REITs是指在证券交易所公开发行交易的封闭式公募基金，通过资产证券化的方式将符合国家宏观调控政策、经济发展规划、行业发展要求的、具有持续稳定现金流收益的基础设施资产转化为可上市交易、具有较强流动性的资产，实现基础设施资产的IPO。

《辅导手册》显示，申报基础设施REITs的城市轨道交通项目一般为客流量大、收益好的地铁线路。城市轨道交通项目一般公益属性较强，为满足发行基础设施REITs要求，可选择年客流量或日均客流量较大的城轨线路作为入池资产，尽量减少政府补贴、可行性缺口补助在营业收入中占比。

公开信息显示，广州地铁3号线是广州地铁第三条建成运营的线路，于2005年12月开通运营首通段，途经白云机场、广州东站、天河客运站等交通枢纽，还连接了广州塔、珠江新城、汉溪长隆等重要站点。“上班的时候要等个四五趟，还得靠后面排队的人挤才上得去。”广州市民小邓向红星资本局介绍。

广州地铁3号线单日客运量长期位居广州地铁首位，尤其是今年春节后客流持续回升，在2月17日当天客运量突破200万人次，远超2号线、5号线当天客运量的122万人次、119万人次。

广州地铁最新发布的2022年年报显示，去年广州地铁实现经营收入122.85亿元，共运营27条城市轨道交通线路，总运营里程达857公里。符合申报条件中对发起人（原始权益人）具有较强扩募能力的要求。

6月16日，红星资本局多次致电广州地铁集团咨询相关事宜，截至发稿未获回应。据21财经消息，广州地铁集团相关负责人表示，现阶段“上市”事项并未获证监会和交易所批复。

具有强公益性质

地铁主线作底层资产较少见

自2020年4月试点启动以来，我国公募REITs市场快速发展。

2021年6月，首批基础设施公募REITs上市交易。截至目前，已上市的27只基础设施公募REITs募集资金超900亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型。

2021年10月举办的“北京国际城市轨道交通展览会暨高峰论坛”上，中国国际工程咨询有限公司总经济师李开孟介绍，全国各地申报并由中咨公司接收的48单REITs试点项目申报材料中，包括深圳地铁1号线、广州地铁3号线和武汉地铁2号线3个城市轨道交通项目。

据苏州市人民政府官网，2022年6月，苏州市轨道交通1号线资产证券化项目顺利完成招标采购工作，轨交1号线基础设施公募REITs工作取得重要进展。其中，轨交1号线公募REITs拟发行规模约45亿元，扣除战略配售金额后，预计盘活存量资金30亿元至35亿元。

不过，目前国内尚无城市轨道交通REITs项目发行。红星资本局注意到，广州地铁3号线基础设施REITs是当前详细公布进展的城市轨道交通基础设施REITs之一，若该项目顺利发行上市，基础设施REITs有望迎来新品种。

红星资本局了解到，相较于其他资产类型，地铁主线作为REITs项目底层资产的情况较为少见。有金融学专家认为，这与底层资产的造血能力有很大关系，“资产证券化的底层逻辑，不是像过去那样依靠房价增长，而是要有实体经济支撑的底层产品，要有长期稳定的现金流和收益。”

一名REITs行业人士告诉红星资本局，对于地铁这种具有强公益性质的基础设施，收入主要来自于售票和补贴，以及站台售货机及广告收入等。如果作为底层资产想上REITs，因为前期投资较大，所以需要在资产结构上构建经营权。

“REITs对于经营权类资产的内部收益率要求不能低于5%，也就是说，必须满足在考虑资金利息与通货膨胀等时间价值的情况下，内部收益率不低于5%的底层资产才迈过上REITs的第一道门槛。”该人士介绍。

“城市轨道交通资产既具有很强的公益性，经济、社会、生态环保等方面的外部性特征非常突出，同时又具有鲜明的经营性特征，而且很多外部性能够通过TOD模式等机制创新进行内部化处理。如何将城市轨道交通基础设施资产策划成具有持续投资价值的金融投资产品，是城市轨道交通REITs试点的重要核心关切。”中国国际工程咨询有限公司总经济师李开孟曾在“城轨投融资创新与REITs发展”论坛上介绍。

《辅导手册》显示，城市轨道交通REITs项目要求现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。项目现金流主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

基建REITs可引入多元投资主体

但投资者应理性看待

复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚教授向红星资本局介绍，地方政府将好的资产作为底层产品，通过REITs资产证券化的方式引入更多元的投资主体，拓展社会资金参与范围，不仅有利于改变地方政府长期依赖土地财政支持实体经济的困境，解决过去金融工具使用不当带来的问题，也能解决机构投资者面临的“钱多、好项目少”的问题，引导社会资金往支持实体经济的方向发展，进一步改善地铁运营环境，形成良性循环。

孙立坚教授介绍，REITs的积极作用在于，政府和相关参与投资的央企、国企能够解决更多的周转资金问题，为改善民生工程提供支持。不过，金融创新是一把双刃剑，政府的监管、投资机构专业能力的发挥和投资者对风险的认知都很重要。

证监会此前也提醒过，公募REITs产品所持基础设施项目盈利能力较强，分派率良好，二级市场价格较发行价上涨存在一定业绩支撑，但投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

证监会提醒，境内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

（文章来源：红星资本局）